关键的外卖
虽然许多房地产投资者知道他们想用房产来代替收入，但我发现大多数人并没有真正考虑过他们如何才能真正实现财务自由。
你拥有多少房产并不重要。
获得财富不是偶然发生的——它是一个执行良好的计划的结果。
计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么!
你有没有想过，你需要多少投资房产才能实现财务自由的最终目标?
我发现，虽然大多数房地产投资者都希望有一天用投资房产的现金来取代他们的个人收入，但大多数人都没有实现目标的策略。
那么，到底需要多少房产才能让你辞去日常工作，过上舒适的生活呢?
答案很简单……
视情况而定。
好吧，这可能不是你想听到的，但事实上，这是个糟糕的问题。
你拥有多少房产并不重要。
更重要的是你的资产基础的价值，以及你的钱如何为你工作。
因为我宁愿拥有一个韦斯特菲尔德购物中心，也不愿在澳大利亚地区拥有50处二手房。
虽然许多房地产投资者知道他们想用房产来代替收入，但我发现大多数人并没有真正考虑过他们如何才能真正实现财务自由。
他们没有策略。
他们没有计划。
他们只是希望它会发生。
其他投资者认为他们将靠租金收入生活，但我很少看到这种情况发生。
发展一个现金流为正的资产组合来取代你的收入实在是太难了。
另一方面，我接触过的富有投资者通过增加大量高增长房地产的资产基础，然后降低他们的贷款与价值比率(LVR)，从而建立了一台取款机，这样他们就可以过渡到下一个阶段，即他们投资生命的现金流阶段。
他们通常在投资组合或退休金中有其他资产类别，以帮助补充他们的现金流
他们以各种方式降低LVR。
他们可以:
但它们创造财富战略的第一阶段总是涉及建立一个庞大的资产基础。
假设你想要10万美元的税后年收入。
你将如何实现这一目标?
你需要多少房产?
如果你的计划是最终还清债务，靠房租生活，你可能需要至少价值500万美元的房产，没有抵押贷款，才能达到10万美元的税后收入。
不相信我?
澳大利亚地理位置优越的房产的平均总收益率约为3%，但让我们慷慨一点，假设你的房地产投资组合的收益率为4%。
这意味着，如果你最终拥有价值100万美元的房产，而且没有债务，你将获得4万美元的租金。
但你还是要付房租、税、中介的佣金和修理费，每年剩下大约3万美元。
然后你要为这些收入纳税。
所以，当你做这些计算时，你会发现你需要一个价值至少500万美元的无抵押投资组合来赚取你想要的税后每年10万美元。
记住，这是价值500万美元的房产，没有抵押贷款，否则，你的现金流会更低。
当然，你还需要拥有自己的房子，没有债务。
你能省下五百万美元吗?
你会用每周几美元的正租金现金流来建立一个如此规模的投资组合吗?
到目前为止，应该很清楚，建立庞大资产基础的唯一途径是利用杠杆作用，并使地理位置优越的房地产实现复合增长。
在我看来，通过房地产实现财务独立的唯一方法是首先增加大量的资产基础(通过购买高增长的房产)，然后过渡到下一个阶段——现金流阶段——通过降低债务，但不要完全还清债务。
下面是它的工作原理。
快进10-15年，想象你拥有自己的房子和价值500万美元的投资房产。
如果你的LVR是80%，你就会负负债。
另一方面，如果你的房地产投资组合没有债务，你将拥有正现金流，但将放弃杠杆的好处。
在中间的某个地方，也许是45 -50%的LVR，你的房地产投资组合将是自筹资金的。
你甚至可能有一点现金流剩余，但不足以维持生活。
如果你仔细想想，在债务为250万美元的情况下积累500万美元的房地产投资组合，要比在没有债务的情况下积累同样规模的投资组合容易得多。
然后你可以去银行解释说，你有一个不依赖于你的收入的自筹资金的投资组合，事实上，还有一点现金剩余，以供使用。
你可能还需要证明现金流资产(如可能提供直接股息的股票)的可用性
然后你会要求额外的10万美元贷款，所以你会稍微增加你的LVR。
好消息是，你不必为这笔钱纳税，因为它不是收入。
但你必须支付利息，如果你把钱用于生活开支，利息是不能免税的。
这意味着在支付利息后，你还剩下大约94,000美元的生活费。
在年底，你已经“吃掉”了你的10万美元，但在好年景里，你的500万美元的房地产投资组合会增值50万美元。
在平均年份，它的价值将增加40万美元，在糟糕的年份，它可能只增加15万或20万美元。
当然，你的租金也会上涨，因为你的房产增值了。
当然，你已经用完了借来的10万美元，但由于你的投资组合和租金一起升值了，你的LVR在年底比年初要少，所以你在年底比年初更富有。
你真的有一台提款机，然后你可以一次又一次地这样做。
同样，这个提款机很可能需要是各种资产的投资组合，包括住宅房地产、商业房地产(现金流)和股票(现金流)或类似的东西。
在过去，靠财产净值生活是很容易的。
你只需要去银行获得一笔小额贷款，只要你的房产增值，一切就会一帆风顺。
当然，今天更难了。事实上，这要难得多。
但这绝对是可行的。
你只是拥有一个提供现金流的多元化资产组合，加上一个低LVR的住宅物业组合，以显示从你的物业到银行的可服务性。
不用说，你不可能一蹴而就。
它需要时间去建立一个可观的资产基础和一个舒适的LVR。
但如果你利用杠杆、复利和时间的魔力，它就会发生。
建立一个房地产投资组合来为你的退休生活提供资金听起来很麻烦。
这需要25到30年的时间，但还有什么选择呢?
在过去，依靠退休金和养老金为你的退休提供资金曾经是一种常态。
但澳大利亚人口老龄化意味着我们现在需要更加自给自足。
这意味着有一个退休计划来照顾你的黄金岁月是不容商量的。
因此，投资多样化，包括房地产投资，可以为你提供维持生活方式所需的现金流。
但它并非没有一些缺点。
这里列出了投资房地产以补充退休生活的利弊。
租金收入是一个伟大的和可靠的方式来偿还抵押贷款。
一旦还清贷款，你就有了一笔稳定的收入来维持你的退休生活，每月补充你的退休金。
如果你对你所购买的房产做出明智的选择，你可以在出售时通过资本收益获得丰厚的利润。
当你退休的时候，把你的房产作为一项长期投资可以带来回报。
负扣税房产在整个贷款期限内提供税收减免。
当你出售你的投资房产获利时，如果你拥有房产超过12个月，你也有资格申请高达50%的资本利得税折扣。
为退休投资房产的好处是，你可以选择在哪里、什么时候买(以及什么时候卖)，以及收取多少租金。
你甚至可以通过翻新和升级来增加你的财产的价值，从而进一步增加你的投资。
正如我们所知，在房地产市场上航行就像坐过山车一样。
价格可以迅速飙升，也可以毫无征兆地暴跌。
这就是为什么在优质郊区购买投资级房产如此重要，而不是投资于当时便宜或“物有所值”的房产。
这类投资对市场波动的抵御能力更强。
但最终，即使有了正确的投资选择，你也永远无法完全控制市场的走势。
拥有一套投资性房产需要支付持续的成本，比如维护、延长空置期、保险和土地税。
如果你已经还清了抵押贷款，你的房产可能会从负杠杆或中性杠杆投资转变为正杠杆投资(在这种情况下，你获得的租金收入比你支付的要多)。
这意味着你将不得不开始为这笔收入纳税——但这对你的任何收入来说都是一样的。
我知道一些理财规划师建议在退休前卖掉一到两处投资性房产，这样可以释放出在房产上建立的任何股权，并将其转化为现金支出或更多的投资等。
但如果你能等到退休后再出售你的投资房产，你实际上可以看到资本利得税和折旧重获税的税额根据你的应税收入而减少。
假设你的应税收入为零(你知道，因为你已经退休了)，你的资本利得税也会少得多。
虽然退休人员并不能免除资本利得税，因为没有纳税的年龄段，但这取决于你的总收入。
此外，值得记住的是，1985年9月20日之前购买的资产是免税的，豁免适用于某些SMSF资产出售。
但是，请记住，当您在退休后出售投资物业时，可能会影响您的养老金权利。
但你不打算领养老金，对吧?
你真的不应该考虑卖掉你的投资房产的提款机。
当然，这个策略取决于你的房地产投资组合的增长和你驾驭房地产周期的能力。
这意味着当你建立你的资产基础，购买高增长和增值的房产时，你将需要一个资产保护计划来帮助你度过你将经历的起起落落。
毕竟，在接下来的10年里，我们会有好时光，也会有坏时光。
会有高利率时期和低利率时期。
我们会有经济强劲增长的时期，但也会有经济下滑的时期。
精明的投资者指望经济繁荣，但也要为经济低迷做好准备，制定资产保护计划，以及财务和税收策略，以确保他们以最有效的方式建立自己的结构。
不要误解我的意思，虽然我刚才说的从房地产投资中获得财务自由听起来很简单，但这并不容易。
这可不是文字游戏。
事实上，参与房地产投资的人中，约有20%的人在第一年就卖掉了房产，近一半的人在头5年就卖掉了房产。
在那些留在房地产行业的投资者中，大约90%的人从未买过第二套房产。
因此，如果你想从房地产投资中获得财务自由，为你的梦想提供资金，你将不得不做一些与大多数房地产投资者不同的事情。
你将不得不听取大多数澳大利亚房地产投资者所听取的不同人的意见。
你需要为自己设定一些目标，并遵循一个已知的、经过验证的、值得信赖的策略。
然后，你的房地产投资业务一次发展一处房产。
一种是具有一定程度的稀缺性，这意味着它们将受到自住业主(以继续推高价值)和租户(以帮助补贴你的抵押贷款)的持续强劲需求;在合适的地点(表现优于长期平均水平的地方)，在房地产周期的合适时间(在许多州都是这样)，以合适的价格购买。
要成为一名成功的投资者，你需要身边有一群独立、公正的专业顾问(而不是销售人员)。
这是一群知名、可靠和值得信赖的人，所以提醒你在我们正在经历的这个变化的时代，没有人能像Metropole的独立房地产投资策略师那样帮助你。
但更重要的是……
获得财富不是偶然发生的，它是一个执行良好的计划的结果。
计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么!
如果你是一个寻找久经考验的房地产投资策略的初学者，或者是一个陷入困境的成熟投资者，或者你只是想要一个关于你的情况的客观的第二意见，我建议你让Metropole的团队为你建立一个个性化的，定制的战略房地产计划
当你有一个战略财产计划，你更有可能实现你想要的财务自由，因为我们会帮助你:
真正的好处是，你可以比一般投资者更快、更安全地通过房地产投资组合来增加财富。
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策略性物业计划应包括以下部分:
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